六都日前公布六月份房市交易量,比較去(2024)年同期衰減23.98%,上半年合計交易量10萬195棟,比較去年同期衰減26.6%,全台房市在賣方降價賣了怕吃虧,買方進場買了怕後悔的心態下,市場僵持造成急凍,再下來的第三季交易量應該就會落底回溫,而下半年的交易量回溫並不代表房價上漲,反而是房價全面鬆動的開始,這叫做「殺價取量」,也是房市進入主跌段的象徵。
然而自去年第四季房市進入反轉下修過程中,可明顯看出,六都各大行政區表現出「強弱分明」的態勢,因此可以預期這波下修中房市表現,抗跌區與踩雷區會呈現「強弱分明」的不同態勢。
如何在下修中房市 選擇進可攻退可守的四大抗跌區
筆者就六都近七年多頭走勢剖析,如何在下修中房市選擇進可攻退可守的抗跌區,提供購屋市場四大抗跌區全面攻略參考:
一、未來具利多題材的凹陷區。
二、重大交通建設即將完工的潛力蛋白區。
三、家戶數增加與人口淨流入成長的潛力蛋白區。
四、具都市再生計畫的蛋黃區。
六都具四大抗跌特性行政區出列
綜合上述四大抗跌區特性,分別列出六都未來具有進可攻退可守的潛力抗跌行政區:
●台北市:士林、北投區,過去七年台北市房價漲幅後段班,但輝達落腳北士科後,不僅拉高住宅與商廠辦市場銷售率,也同時拉高區域房價,未來結合社子島開發,北區門戶大開更具發展潛力。
●新北市:深坑、新店、林口、淡水區。深坑與新店區為新北市房市漲幅後段班,在深坑輕軌通車後與南北外環線逐步通車後,新店潛力十足。而林口區雖漲勢已多,但人口淨流入全台之冠,且交流道改善工程完工後,排除交通障礙有利後市。淡水因人口淨流入全台第三,且淡江大橋年底通車,實質利多推動首購族後市表現。
●桃園市:大園、龜山、中壢區。大園房價漲幅墊底,桃園航空城逐步推動,一旦配地後,有利大園周邊房市發展。龜山位林口交界,人口淨流入全台第二。中壢青埔待綠線捷運逐步通車,後市抗跌。
桃園捷運綠線預計分階段通車,G15b坑口站到G11藝文特區站將於2026年通車,G15b坑口站到G08景福宮站將於2028年通車,主線G01到G15b將於2030年通車,最後加入的航空城段將於2032年通車。桃園捷運機場線延伸段,中壢車站段預計2029年通車,第三航廈站預計2027年與第三航廈一同啟用。
●台中市:大雅、北屯、烏日區。大雅漲幅落後,中科二期年底動工有利後市。北屯區漲幅雖高,人口淨流入全市第一、全台第六,雙巨蛋開工有利北屯房市。烏日因高鐵商圈SOGO娛樂城開發,獨具長線投資價值。
●台南市:中西區、麻豆區、東區。中西區為舊城區,房價漲幅落後,惟與東區一樣重劃地區具有蛋黃抗跌效應。麻豆房價基期不高,為台積宅核心效應區,抗跌性強。
●高雄市:苓雅、三民、鼓山、楠梓區。高雄市因火車站改建工程預計年底完工,影響舊城區包括三民、苓雅區與鼓山精華區周邊房市成為蛋黃抗跌區。而楠梓區因台積電楠梓P1廠區已完工且陸續進駐一千多位人員,預計下半年正式量產,P2廠預計今年底完工,P3~P5廠也將陸續動工興建,尤其人口淨流入為高雄之冠,雖近年房價漲幅驚人,但稍待消化後,後市可期。
綜上所述,既然後市強弱分明,首購者仍可積極看屋,擇優而入,但購屋者仍應避開外溢超漲的三大踩雷區:
(一)二線城市超漲的蛋殼區。
(二)台積宅效應外溢超漲區。
(三)推案量大且銷售率欠佳的蛋白區。
最後仍然提醒,購買預售市場要選擇信譽良好品牌建商,不貪便宜,以免誤踩地雷,導致承受爛尾樓之患,終身積蓄泡湯,無法收拾殘局。
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