重劃區爆滯銷潮！每3戶就有1戶賣不掉 客運園區淪最大苦主
全國重劃區正面臨嚴峻的滯銷危機！最新調查顯示，主要重劃區待售量高達1.8萬戶，占在線總戶數比重驚人地達到36.6%，相當於每3戶就有1戶賣不出去。其中新北、桃園兩縣市包辦7個滯銷重劃區，桃園大園區的「客運園區」更以超過2000戶的待售量成為全國第三大賣壓區，這個曾被建商力捧的推案熱區，如今正為過度開發付出慘痛代價。
客運園區的困境可說是台灣重劃區問題的縮影。
當初受惠於航空城開發題材，加上青埔特區房價高漲產生的外溢效應，這個區域以相對親民的3字頭房價吸引大量建商搶進推案。然而當市場熱潮退去，缺乏實質機能支撐的問題立刻浮現。區域內生活機能尚未成形，大型公共建設偏少，便利性嚴重不足，這些缺陷在房市多頭時容易被忽略，但一旦市場反轉就成為致命傷。
更關鍵的是房價漲幅與實質價值脫鉤。
在地業者透露，前兩年該區域還有單價2字頭的大樓預售案，但這一年多來在房市熱潮與新青安貸款帶動下，房價快速衝到每坪34、35萬元。這種「短時間房價衝太快」的現象，讓許多購屋者望而卻步，特別是當央行祭出第七波打炒房政策與銀行房貸緊縮後，買氣更是直線下滑。
現在客運園區面臨的是雙重打擊：一方面房價已漲到相對高點，另一方面區域機能卻未能同步提升。雖然平均總價1000萬出頭的產品理論上能吸引青埔外溢買盤和大園在地客群，但實際上這些買方在當前市況下更趨謹慎，決策期明顯拉長，導致去化速度大幅放緩。
央行政策與銀行房貸緊縮更是雪上加霜。
2024年9月推出的第七波信用管制直接衝擊投資買盤，而銀行房貸滿水位限貸則影響自住客購屋能力。雙重壓力下，不少建商選擇延後推案，謹慎應對房市不景氣，但已經推出的案量卻形成龐大賣壓。
即使傳聞有案場願意讓利求售，短期內仍難以見效。
這顯示重劃區的發展需要更長期的培育，而非依靠短期炒作的模式。客運園區的案例也提醒我們，重劃區的發展不能只靠價格優勢和未來題材，實質的生活機能和公共建設才是支撐房價的關鍵。
M觀點
重劃區的滯銷問題反映的是台灣房市長期「重供給、輕需求」的發展模式。我們認為，要解決這個問題需要從幾個面向著手：首先，政府應該加強重劃區的公共建設投入，確保生活機能與開發進度同步；其次，建商應該更理性地評估推案時機與規模，避免一窩蜂搶進造成供過於求；最後，購屋者應該更注重區域的實質發展而非未來題材。
對消費者而言，重劃區確實提供相對親民的選擇，但應該謹慎評估幾個關鍵因素：區域發展的實際進度、生活機能的完善程度、以及建商的財務實力。與其追逐未來可能實現的題材，不如選擇已經具備基本生活機能的地區。
政府部門也應該思考如何引導重劃區的健康發展，而不是放任建商大量推案後卻缺乏配套措施。只有當重劃區真正成為宜居的生活圈，而非只是投資標的，才能避免這些區域成為房市的下一個未爆彈。圖／google map