美國不動產研究機構Yardi Research最新發布的美國工業不動產年度報告指出，2025 年在前一波供給潮後座力尚未消化之際，又面臨貿易與稅制政策快速翻轉，市場正式進入「量縮價緩、結構分化」的過渡階段。儘管製造業投資維持動能，資料中心、戶外儲存等新興資產類型持續擴張，但全國空置率攀升、租金成長趨緩，顯示產業正調整 2022 至 2023 年歷史級供給擴張所留下的結構壓力。
租金溫和成長、空置率攀升 供需進入再平衡
數據顯示，截至 11 月底，全國工業不動產平均在租租金為每平方英尺 8.76 美元，年增 5.7%，雖仍維持正成長，但相較前幾年的高速擴張已明顯降溫。同期全國空置率上升至 9.7%，年增 220 個基點，反映新供給持續入市、吸納速度放慢。
施工面同步轉弱，全年動工量與完工量趨於持平，年底全國在建量約 3.83 億平方英尺。市場由過去「搶建搶租」的積極狀態，轉向觀望與選擇性布局。
政策變數升高 企業調整供應鏈策略
政策環境成為影響 2025 年市場走勢的關鍵變數。關稅政策反覆、實施時程延宕，使企業在年初一度提前囤貨，隨後轉趨保守，延後租賃與投資決策。
新稅制一方面鼓勵在地製造，另一方面卻取消部分電動車與綠能相關稅賦優惠，加上鋼鋁關稅推升成本，迫使企業重新盤點供應鏈布局。自動化、生產回流與近岸製造逐漸成為主流策略，用以對沖成本上升與政策不確定性。
區域分化擴大 承租方市場逐步浮現
各區域表現出現明顯差異。西部市場中，南加州多個傳統高價區進入修正期，洛杉磯、內陸帝國與中央谷地年跌幅介於 4% 至近 16%，租賃議價空間擴大。鳳凰城在大量新案交付後空置率攀升，但交易量仍居全國前段，顯示長線需求尚具支撐。
中西部則以「高性價比」吸引資金，克里夫蘭成為全國最親民市場，多數城市空置率維持相對穩定，施工活動回溫。南部德州三角仍是建設與交易核心，達拉斯—沃斯堡與休士頓的開發管線居前，但夏洛特、孟菲斯租金成長疲弱、空置擴大，市場逐步轉向承租方。
東北部因供給稀缺，新簽租金溢價持續走高，波士頓與布里奇波特的價差表現領先全國。
投資動能仍在 效率提升但就業承壓
投資面展現一定韌性。2025 年前 11 個月，全國工業不動產成交金額達 684 億美元，為 2022 年以來最佳表現，利率回落為交易提供空間。不過，估值壓力與選址分化仍持續影響投資決策。
就業數據顯示，倉儲相關人力持續下滑，反映自動化深化與營運效率提升，但就業復甦力道有限。
過渡期關鍵一年 長線支點逐步成形
整體而言，2025 年是美國工業不動產由高速成長轉向結構調整的重要轉折點。短期內，供給消化與政策明朗化仍需時間；但製造業回流、AI 資料中心擴張，以及新型態資產需求，正為市場下一階段發展奠定長線支點。