隨著地緣政治風險升溫與全球通膨壓力持續，日本房地產市場正面臨前所未有的治理考驗。進入 2026 年後，日本社群平台與輿論場域頻繁出現對「國土遭低價出售」、「地方土地過度外流」的疑慮聲音，反映民眾對土地安全與長期管理的集體焦慮。
針對外國資本大量收購北海道森林地、並推動大型太陽能電廠（Mega Solar）開發所引發的環境衝擊與後續管理真空，日本資深媒體人 鈴木徹 於今（26）日發表專文指出，相關爭議的關鍵恐不在於「資本來源為何」，而在於日本內部土地管理制度與監管機制長期失靈，導致風險不斷累積，最終集中爆發。
國土失守焦慮：從度假勝地到「大型工地」
近年來，北海道成為外國開發商、尤其是中資與港資的熱門標的。根據日本農林水產省與日本國土交通省彙整的公開統計，外國資本在北海道持有的森林與土地面積呈現逐年上升趨勢，其中以度假村開發與可再生能源設施最為顯著。原本靜謐的原始森林被大規模砍伐，取而代之的是連綿山頭的太陽能板，不僅改變自然地貌，也引發當地居民對水土保持與生態風險的高度憂慮。
「這不只是買賣，而是資源的掠奪。」多名地方環保團體指出，部分開發案在取得土地後進行高強度開發，卻因經營不善或鑽法律漏洞而棄置資產，留下爛尾度假村與廢棄設備，最終清理與修復成本轉嫁給地方政府與納稅人，成為引爆排外情緒的重要導火線。
監管失靈：揭開結構性危機
對於要求「全面禁止外資購地」的呼聲，鈴木徹分析，單一禁令並非解方。現行問題源於治理體系的多重缺口：
一、管理不善：地方為振興經濟引資，卻缺乏中長期追蹤與退場機制。
二、監管不足：即便《土地利用監測法》上路，非戰略要地的農地與森林仍難以有效納管。
三、資訊不透明：實質受益人（UBO）揭露不足，合資架構易成規避審查的灰色地帶。
四、執法力道不足：工程爛尾後的強制介入與復原責任不明，形成「法律孤兒地」。
平衡觀點：經濟動能與國安的拉鋸
市場人士提醒，在日圓波動與少子高齡化壓力下，若全面切斷外資，房市恐承壓下修。關鍵不在封鎖，而在「聰明監管」：以透明 UBO 登記、嚴格環評（EIA）與恢復原狀保證金制度，區分「建設性投資」與「掠奪性收購」，抑制投機風險。
台灣經驗對照：法規紅線與國土安全
對比日本，台灣在外資購地上採取更高門檻。依《土地法》第 17–20 條，林地、漁地、水源地及軍事要地原則不得由外國人取得；對中資（陸資）不動產投資，亦有「345 條款」等限制（持有年限、居住天數、貸款成數與跨部會審查）。法界人士指出，日本的社會焦慮反映的是法規與地緣政治的脫節，亟需補齊配套。
科技監控轉型：智慧管理的未來
日本政府正研議導入 AI 與衛星遙測，強化偏遠地區的即時監控，透過大數據預警非法砍伐與未經許可的開墾行為，作為彌補人力與制度缺口的關鍵工具。
北海道的購地與開發爭議，是全球資本快速流動與國家安全邊界模糊化下的縮影。2026 年，單靠「排外」難以解題；唯有建立透明、可追責、具威懾力的治理機制，才能在引入外資活水的同時，守住國土與公共利益的底線。