長期以來被視為「便宜、安全、可長期持有」的日本房地產市場，正在2026年前後迎來結構性轉折。建築成本與土地價格齊揚，推升東京都心與政令指定都市的新建與中古公寓價格，購屋負擔同步攀升；另一方面，利率環境轉向、政府公債殖利率上行，正重塑投資人對不動產收益的基準。低價時代是否正式告終、外國資本是否持續「買入日本」，成為市場關注的兩大焦點。
成本推升房價，實需買盤承壓
近年日本建築材料、人力與物流成本持續上漲，加上核心地段土地供給有限，城市公寓的開發成本明顯墊高。開發商為維持利潤，只能反映於售價，導致東京23區、名古屋與大阪市中心的新建案單價屢創新高。
然而，薪資成長幅度難以追上房價漲勢，使首購族與換屋族的實際購買力明顯下滑。市場出現「價格創高、成交趨緩」的分化現象，部分區域已可觀察到去化速度放慢、銷售期拉長的跡象。
利率正常化改變投資算盤
隨著日本銀行政策逐步回歸正常化，房貸利率上行壓力浮現，借款成本增加直接壓縮投資報酬率。為支撐價格與現金流，房東需透過調升租金來彌補利息與維修成本，但租金上調幅度受制於居民收入與區域供需，並非全面可行。
同時，日本政府公債殖利率走升，抬高整體資產市場的「無風險利率」，房地產投資被要求提供更高的風險溢酬。核心商用與住宅市場率先感受到調整壓力，資本化率（Cap Rate）微幅上揚，價格漲勢趨於溫和。
外國資本仍見空間，但選擇更精準
在匯率面，只要日圓維持相對疲軟，日本不動產在國際比較中仍具價格吸引力。對美元、歐元或新加坡幣計價的投資人而言，日本核心城市的辦公、住宅與物流資產，仍被視為「穩定現金流＋法治透明」的配置選項。
不過，外資策略已明顯轉向精選標的：交通節點、都心更新、耐震與節能規格完善的物件更受青睞；郊區老屋、人口流失地帶則被審慎看待。市場人士指出，「全面掃貨」的時代已過，取而代之的是更強調營運效率與長期持有的投資邏輯。
區域與用途分化加劇
2026年的日本房市，難以用單一趨勢概括。東京都心高品質住宅、觀光復甦帶動的短租與飯店型資產，仍具韌性；相對地，人口外移的地方城市與屋齡偏高的公寓，面臨價格修正與流動性下降的雙重挑戰。
商用不動產方面，企業辦公需求呈現「縮量但升級」特徵，新世代辦公樓受惠，傳統老舊辦公室則需透過改裝或轉型因應。物流與資料中心等新型資產，因結構性需求支撐，仍被視為長期成長主題。
市場走向十字路口
綜合來看，日本房地產「低價甩賣」的結構性條件正在消退，但並非意味著全面反轉或急跌。成本、利率、匯率與人口結構交織，讓市場更趨理性與分化。對投資人而言，2026年不再是單靠「日本便宜」就能成立的時代，而是必須回到區位、用途與現金流基本面的競爭。