美國實驗室房地產市場在經歷疫情期間的快速增長後，目前正從「熱情」驅動轉向理性調整。由於供應量大幅增加且創投資金降溫，新建實驗室空間空置率已飆升至逾五成，對開發商構成嚴峻租賃考驗。
美國生命科學房地產市場在經歷快速發展後，租賃活動正顯著放緩。據 Savills 報告指出，2020年至2025年間，全美11個主要市場共新增近6,000萬平方英尺的生命科學空間。其中，每年完工的實驗室空間從2020年的約450萬平方英尺，大幅躍升至2025年的1,450萬平方英尺。
然而，這股強勁的成長趨勢未能與需求同步。截至2026年2月，新完工的生命科學空間有高達55.6%仍處於空置狀態。特別是2025年完工的1,450萬平方英尺空間中，約有1,070萬平方英尺（佔73.4%）仍未找到租戶。自2023年以來，更有34棟生命科學建築在完工後未簽下任何承租方。
分析師認為，此次市場調整原因在於，開發商與資本夥伴過去多半預期生物科技領域將快速擴張、創投資金充沛，以及市場對大型專業空間的需求持續強勁，但此一未來情景已不復存在。疫情期間創下高點的創投資金已開始降溫，營運成本壓力上升，且研究型公司也更趨謹慎。此外，影響藥價的關稅政策與聯邦資金削減，亦從租戶需求端重塑了整個產業的壓力。
Savills 報告指出，市場曾因「熱情」而非僅僅需求而過度建設，導致短期內出現供過於求。該報告進一步提到，歷經一段許多業主、貸方與投資人將實驗室視為商用不動產最穩健投資的時期後，整個產業正在重新調整。現今的市場將獎勵真正具備營運優勢、能因應實際租戶需求並位於研究重鎮的空間，而非僅是「實驗室空間」這個概念。
在這種市場失衡下，對於具備彈性空間、高效配置且能降低承租方前期風險的建築，其業主將可望表現優於那些為過往租賃市場條件所設計的項目。例如，Alexandria 在聖地牙哥的10300 Campus Point Drive 大樓，便在2025年末完工時即由 Bristol Myers Squibb 完全承租。當前市場的供過於求，也可能為早期階段及規模較小的生命科學企業提供以更優惠條件取得空間的機會。同時，部分開發計畫已被延遲、放棄，甚至轉為辦公或住宅用途。
儘管市場面臨挑戰，波士頓-劍橋地區與舊金山灣區仍因其豐富的人才、頂尖大學、研究機構、創投資金網絡以及穩固的租戶需求，持續保持其在生命科學房地產領域的主導地位。