商傳媒｜記者楊金銘／綜合報導

綜合外媒報導，在聯準會暴力升息後，美國商用不動產恐埋下未爆彈，專家也指出，「商用地產貸款正快速惡化中」。

美國銀行業第3季商用不動產貸款拖欠金額高達177億美元(約新台幣5723億)，攀升至10年來新高，比第2季激增40億美元(約新台幣1293億)，增幅高達30%，更比去年同期激增100億美元(約新台幣3233億)。

美國金融機構對商用不動產的放款額不斷減少，讓人擔心少了融資周轉，會威脅即將到期的不動產抵押貸款違約量增加。資產管理公司艾靈頓管理集團的商業房地產債務主管Leo Huang認為，「這並非小問題，也不像新冠肺炎一樣很快會痊癒；不動產價格正在下跌，貸款拖欠額將持續增加」。

穆迪機構商用地產分析師Kevin Fagan推估，拖欠率將至少持續上升12個月，屆時「痛苦必定到來」。資深銀行分析師華倫(Christopher Whalen)表示，「銀行如果認為資產可以挽救，就會延長貸款償還期限，但如果銀行收回商用地產，價值可能就會減少一半」。

《華爾街日報》指出，截至10月底止，今年投資人已針對高風險不動產貸款，發出創紀錄的62件法拍通知，其中有許多類似二胎房貸或夾層貸款(mezzanine loans)。由於「夾層貸款」不會登記在房產資料裡，因此無法確定這些被法拍的不動產價值。

「夾層貸款」是黑石集團(Blackstone)、KKR和Starwood Capital等公司的重要業務，其放貸金額高達數十億美元；南韓資產管理機構也承做夾層融資，在紐約和洛杉磯貸款給多家旅館和辦公大樓。最近許多繳不起貸款、被取消贖回權的都是商辦大樓，也有一些公寓投資人遇上麻煩。