在美國聯準會（Fed）持續升息、推升借貸成本的背景下，美國工業不動產市場仍因供應鏈重組和電商發展而需求強勁。Terreno Realty Corporation、Americold Realty Trust 和 Industrial Logistics Properties Trust 等三檔工業REITs憑藉其策略性資產、穩健租金成長和良好財務體質，被市場看好能有效應對高利率挑戰，展現投資潛力。
美國聯準會（Fed，美國的中央銀行）已於九月宣布，將聯邦基金利率目標區間上調 25 個基點至 3.75% 至 4.00%。此舉代表著聯準會採取鷹派貨幣政策，恐推升借貸成本、增加再融資難度，並使債券殖利率與REITs（不動產投資信託，允許投資人像買股票一樣投資大型不動產組合）的股息分派更具競爭力，對不動產市場構成挑戰。
然而，儘管面臨升息壓力，美國工業不動產市場依然展現強勁需求。根據戴德梁行（Cushman & Wakefield）的觀察，美國工業市場需求持續增溫，租賃活動活躍，且不動產出租率不斷提高。這種需求主要來自供應鏈重組、物流供應商和製造商調整生產與配送網絡，以及電子商務帶動的「最後一哩路」配送需求。
專家指出，在倉儲、物流配送、食品冷鏈物流等長期需求的支撐下，擁有戰略位置、租戶需求穩定、租金成長潛力及健全財務狀況的工業REITs，即使在利率攀升的環境下，仍能保持良好表現。以下三檔工業REITs在升息週期中，因其獨特的資產組合和營運模式而受到市場關注。
首先是 Terreno Realty Corporation。該公司專注於美國六個主要沿海都會區的工業不動產，這些地區因人口稠密、基礎設施完善且新建供應有限，使不動產更具稀缺性。截至 2026 年六月底，Terreno Realty Corporation 的資產出租率達 97.6%，新簽租約的現金租金成長率更高達 27.7%。財務方面，該公司擁有 6 億美元的循環信用額度，且在七月償還債務後，2026 年已無其他債務到期。Zacks Investment Research（Zacks）預估，其 2026 年每股營運資金（FFO）將年增 2.17%，2027 年將年增 7.60%。
其次是 Americold Realty Trust。作為全球最大的溫控倉儲營運商之一，Americold Realty Trust 擁有並營運超過 230 座溫控倉儲，總儲存量約 15 億立方英尺，遍及北美、歐洲、亞太與南美地區。其專業的溫控倉儲設施，在食品生產、加工、配送與零售環節中扮演關鍵角色，建立了高度專業化的護城河。
最後是 Industrial Logistics Properties Trust（ILPT）。該公司旗下擁有遍布 39 州的 409 處工業與物流資產，其中在夏威夷州擁有大量不動產組合，受惠於當地土地稀缺及長期地上權租賃的優勢。整體資產出租率為 95%，加權平均剩餘租期達 7.4 年，且約 77% 的年化租金收入來自投資等級租戶或夏威夷土地租賃。此外，ILPT 的 Mountain 合資公司已在五月將浮動利率債務再融資為五年期固定利率抵押貸款，有效降低了未來利率上升的風險。Zacks 預期其 2026 年 FFO 將大幅年增 42.71%，2027 年亦將年增 13.87%。
這些工業REITs透過獨特的市場定位、穩固的租金成長和審慎的財務管理，展現了在聯準會升息環境下，仍能維持其投資吸引力的潛力。
【提醒您】
不動產投資涉及匯率波動風險，本文僅供參考，不構成投資建議